Çin’de konut krizi nasıl başladı, küresel etkileri neler olabilir?

Çin’de pek çok kişi, ipotek kredisi yoluyla ülkenin en büyük inşaat şirketlerinden ön satış öncesi, henüz inşa edilmemiş evler satın aldı. Bu şirketlerin yaşadığı borç krizi dünya ekonomisi açısından da endişe yaratıyor.

“Düşündükçe ağlıyorum. Bu çok zor. Oğlum ve kendim için üzülüyorum.”

2021 yılında Guo Tianran (gerçek adı değil) ve eşi, Çin’in en büyük inşaat şirketlerinden biri olan Evergrande’den henüz inşa edilmemiş bir binada ön satışla bir daire satın aldı.

Toplam borcunun 300 milyar doların üzerinde olduğu tahmin edilen emlak devi Evergrande, ağustos ayında ABD’de iflas korumasına başvurmuştu.

Emlak devinin 2021 yılında borçlarını ödeyemeyeceği ilk duyulduğunda şirketin 1,5 milyona yakın yarım dairesinin olduğu iddia edilmişti.

Ancak bunların birçoğu zaten Guo gibi kişilere satılmıştı.

Guo, BBC’ye Çin’in orta kesimindeki Henan eyaletindeki evinden yaptığı açıklamada, “Oğlumuza yardım etmek, üniversiteden mezun olduktan sonra hayata başlayabileceği bir yer vermek istedik” dedi.

60’lı yaşlarına yaklaşan Guo ve karısı, peşinat olarak 30.000 dolardan fazlasını bulmak zorunda kaldı. Şimdi aylık 811 dolarlık ipotek ödemesi yapıyorlar.

Ayrıca sonunda bitmiş bir daireye sahip olmayı umuyorlardı.

Bazı alıcılar yardım istemek için TikTok’un Çince versiyonu Douyin’e veya Weibo’ya başvurdu.

Bir fotoğrafta bir adam, tamamlanmamış dairesine taşınamadığı için üç işte birden çalışmak zorunda kaldığını, ipoteği ödemek ve kira ödemeye devam etmek zorunda kaldığını söylüyor.

2021’de Evergrande’nin güneydeki Shenzhen şehrinde bulunan genel merkezinin önünde protestolar düzenlendi.

Geçtiğimiz günlerde düzenlenen bir protestoda hoşnutsuz alıcılar, “İnşaat durursa taksit ödemeleri de durur” gibi sloganlar atıyorlardı.

Guo’yu sinirlendiren ve kızdıran şey, dairenin teslim edilip edilmeyeceğine dair hiçbir fikrinin olmamasıdır.

Guo, kendisine yeni dairesinin anahtarlarının Aralık 2023’te verileceğinin söylendiğini belirtiyor.

“Ana iskeletin inşa edildiğini gördük ve aniden Evergrande’nin yıkılacağını duyduk. Daha sonra inşaat geçen yıl durduruldu.”

Evergrande krizi nasıl başladı?

Çin’in emlak sektörü yıllardır bankalardan borç alarak, tahvil satarak ve alıcılara yeni evlerin ön satışını yaparak yeni projeler için fon topladı.

Bu iş modeli birçok ülkede uzun süredir uygulanıyor ancak Çin’deki müteahhitler ağır borçlu durumda.

Kredi piyasası analitiği şirketi CreditSights’ın Asya-Pasifik araştırma direktörü Sandra Chow, “Birçoğu çok agresif hale geldi” diyor.

“Bir yandan denizaşırı yatırımcılara tahvil satıyorlar ve parayı daha fazla arazi satın almak ve işlerini büyütmek için kullanıyorlar.

“İçerde, finansman sağlayan ön satışlara çok bağımlı hale geldiler. Daha az insan bu şekilde ev almaya başladıkça, gelirler düşmeye başladı ve her şey çözülmeye başladı.”

Varlık yönetimi şirketi Natixis’in Asya baş ekonomisti Alicia Garcia-Herrero da sektördeki yapısal sorunlara dikkat çekiyor.

“Geliştiriciler için her şey çok kolay tasarlandı. Çin, emlak departmanı sayesinde kolay büyümeye alıştı. Ülkenin ekonomik büyümesinin üçte biri emlak departmanından geldi. Bu da istihdam ve zenginlik yarattı.”

Chow bunu “bir tür tavuk ve yumurta ilişkisi” olarak tanımlıyor:

“Örneğin, bir bina üretmek için gereken çelik ve çimento miktarını ve ardından insanların apartmanlara taşınırken satın aldıkları beyaz eşya, mobilya vb. talebini düşünürseniz, emlak segmenti dolaylı olarak büyük bir itici güç olmuştur. Çin ekonomisinin, özellikle de imalat sanayinin.”

Garcia-Herrero’ya göre bu göreceli önem bir sorun teşkil ediyor:

“Çin’de üç sektör GSYİH’ya eşit katkıda bulunuyor: altyapı, imalat ve emlak.

“ABD borsası Çin borsasından çok daha büyük. Ancak Çin’de borsaya kote varlıkların yüzde 20’si gayrimenkulle ilgili. ABD’de bu oran sadece yüzde 5. Çin’de bu sektörün şişirildiği açık. “

Çin’deki Evergrande’nin ardından bu yıl bir emlak devi Country Garden’ın da borç sorunu ortaya çıktı. Yılın ilk 6 ayında 6,7 ​​milyar dolarlık rekor zarar açıklayan şirketin 1 milyon yarım kalmış evi olduğu tahmin ediliyor.

Henan’dan 31 yaşındaki Zhang Ming, “Neredeyse Country Garden’dan bir daire satın alıyordum. Ailemin evi Country Garden tarafından inşa edilmişti; çok etkilendik ve Ağustos ayında iyi bir indirim alabileceğimiz söylendi” dedi. Mart ayında evlendik.

Pek çok kültürde olduğu gibi Çin’de de ev sahibi olmak evliliğin çok önemli bir ön şartı olarak görülüyor.

Ancak Country Garden’ın temerrüde düşeceği, yani borcunu ödeyemeyeceği haberini duyunca fikrini değiştirdi.

Gayrimenkul krizi birçok potansiyel alıcının gayrimenkul yatırımına olan güvenini büyük ölçüde azalttı.

“Annemle babamın nesli Çin’deki konut piyasasının yalnızca 20 yıldır yükseldiğini görüyor. Bugünlerde çevremdeki herkes konut fiyatlarının düşmesinden endişe ediyor.”

Çinli emlak şirketlerinin krizi dünyayı etkileyecek mi?

Her ne kadar resmi rakamlar emlak fiyatlarının son yıllarda çok az düştüğünü gösterse de sahadaki bilgiler düşüşün daha belirgin olduğunu gösteriyor.

Garcia, “Çin’de hane halkının servetinin yaklaşık yüzde 80’i gayrimenkulde yoğunlaşıyor. Fiyatların sadece kağıt üzerinde bile olsa yüzde 20 düştüğünü gördüğünüzde, aniden mali servetinizin azaldığını hissederseniz tüketmezsiniz” diyor. Herrero.

Garcia-Herrero, gayrimenkule olan güven azaldıkça ekonomik üretimin de düşeceğini öngörüyor.

Veriler, temmuz ayında bir önceki yıla göre ihracatın yüzde 14,5, ithalatın ise yüzde 12,4 azaldığını gösteriyor.

Çin’de gençler arasındaki işsizlik oranı mayıs ayında yüzde 20’yi aştı.

Bütün bunlar, ülkenin ekonomik büyümesinin bu yıl daha da yavaşlayabileceği yönündeki korkuları artırdı ve bunun da yaygın yansımaları oldu.

ABD Merkez Bankası’nın 2019 yılında yaptığı araştırmaya göre ekonomistler, Çin’in GSYİH’sındaki yüzde 8,5’lik bir azalmanın, gelişmiş ekonomilerde yüzde 3,25, gelişmekte olan ekonomilerde ise yaklaşık yüzde 6 oranında bir azalmaya yol açacağını tahmin ediyor. yapıyor.

Uzmanlar geçtiğimiz günlerde Çin’in 2023 büyüme tahminini yüzde 4,5’e düşürdü.

Chow, “‘Başka bir Lehman Brothers anı mı?” dedi. ” sorusuyla karşı karşıyayız” diyor.

ABD’nin en büyük yatırım bankalarından biri olan Lehman Brothers’ın 2008 yılında mortgage bağlantılı borçlarının ödenmemesi nedeniyle iflas başvurusunda bulunması büyük bir küresel durgunluğa katkıda bulundu.

Ancak Chow, “Çin hükümetinin yapısı ve işlerin yapılma şekli göz önüne alındığında” Çin hükümetinin ABD’den daha fazla harekete geçebileceğini düşünüyor:

“Hükümetin bir süredir emlak sektörünü küçültmeyi hedeflediğini unutmayın. Politika yapıcılar bazı geliştiricilerin çok agresif davrandığını ve çok fazla borç aldığını fark etti.”

Çin Devlet Başkanı Xi Jinping, 2019’dan bu yana “Konut spekülasyon için değil yaşamak içindir” sloganını tekrarlıyor.

Hatta Garcia-Herrero, Çin’in küresel malların üçte birini ihraç etmesi nedeniyle emlak balonunun patlamasının olumlu bir yanını da görüyor. “Çin’de düşen fiyatlar, enflasyonla mücadele eden bir dünyada enflasyonu sınırlıyor olabilir” diyor ama bir uyarı da ekliyor:

“Fakat Country Garden’da işler kötüye giderse, büyük bir banka iflas eder, kimse rastgele bir karar vermez ve güven kaybı büyük bir mali krize dönüşürse, bu kesinlikle küresel ekonomi için felaket olur.”

Guo Tianran ve birçok Evergrande alıcısı boş durmuyor:

“Her biri yaklaşık 500 kişiden oluşan üç WeChat kümesi kurduk. Hükümete gitmek için örgütlendik. O kadar kalabalık olduğumuz için bunu görmezden gelmeleri mümkün değil.

“Emeklilik paramın bir kısmını peşinat olarak kullandım. Önümüzdeki 30 yıl boyunca ipotek ödeyeceğiz. Elimizde hiçbir şeyin kalmamasını istemiyoruz.”

Guo, BBC’ye yerel yetkililer tarafından medyaya konuşmaması konusunda uyarıldığını ve inşaat çalışmalarının devam edeceğinin söylendiğini söyledi.

Grubun birkaç üyesi her gün şantiyeyi denetlemek için gidiyor, ancak şu ana kadar etrafta yalnızca “birkaç işçi” gördüler:

“Bazılarımız ipoteklerimizi ödemeyi bıraktı ve eğer banka çok fazla baskı yaparsa bankada uyuyacaklar.”